부동산 경매의 기초

 

우리는 부동산을 매수할 때 일반적으로 공인중개사와 같이 부동산 중개업자를 통해 구입해요. 

반면 부동산 경매의 경우 법원을 통해 매수해야 하죠.

또 법원은 공공기관이기에 공인중개사만큼 친절하게 정보를 선뜻 제공해주거나, 자세히 알려주시지 않아요. 

 

그래서 오늘은 경매의 기본절인 프로세스를 알아볼거에요

 

1. 물건탐색

경매를 하기 위해서는 당연히 어떤 물건을 내가 구매할 것인지 찾아봐야겠죠?

경매의 첫 단계는 역시 물건 탐색이에요. 저같은 초보분들이 물건을 탐색할 때는 너무 먼 지역 혹은 연관이 너무 없는 지역의 매물을 알아보게 되면 알아내야 하는 정보값이 많아지기 때문에 지금 살고 있는 지역 혹은 잘 아는 지역부터 시작해서, 소액으로 매수가능한 물건들 위주로 탐색하는게 좋아요.

 

갖고있는 기존의 정보량이 적어 지역의 사정을 전혀 모르거나, 투자금이 너무 높은 물건은 차츰차츰 나중에 알아봐도 되니, 우선 그나마 내가 잘 알고 있는 것들 위주로 접근하는거죠. 근데, 어디지역을 알아봐야지~ 했다고 거기에 경매 매물이 있는지 없는지 어떻게 알 수 있냐구요? 경매물건의 정보는 대법원에서 운영하는 경매정보 홈페이지에서 확인할 수 있어요.

https://www.courtauction.go.kr/ 다만 해당 사이트에서 제공하는 정보는 정~~~말 기본적인 정보들이기에 경매관련 정보를 제공해주는 유료 정보 사이트를 이용할 수 도 있습니다.

 

 

 

2. 권리분석

매물을 알아보면서는 권리분석을 통해서 채무와 같이 이 집을 내가 낙찰받았을 때 인수해야하는 권리가 있는지를 검토하고, 인수할 권리가 있다면 내가 생각한 범위 내에서 해결이 가능한 지 검토한 다음 입찰을 할지 말지 결정해야 해요. 이 때, 확인하셔야 할 서류들은 매각물건명세서 & 등기부등본 입니다. 특히나 매각물건명세서의 경우는 권리관계, 감정평가액 처럼 경매에서 중요한 정보를 법원에서 정리해준 중요한 서륜데, 위에 링크를 첨부한 법원경매정보 사이트에서 확인하실 수 있어요. 매각물건명세서의 비고란에 '해당사항 없음'이라고 적혀있거나 공란으로 비워져있다면 권리관계에 특별한 문제가 없는 물건이구나! 생각하시면 됩니다!

 

 

 

3. 현장조사

경매라고해서 그냥 입찰하고 낙찰받고만 하는 것이 아니라 발품을 팔아야 합니다. 특히나 아파트나 빌라 같은 주택의 경우에는 직접 방문해 점유자가 있는지 파악하고 물건의 상태는 어떤가 알아보는게 좋아요. 또 입찰대상이 아파트인 경우에는 관리비가 연체됐을 경우에 법적으로 체납된 관리비를 경매에서 물건을 낙찰받은 사람이 납부하기로 정해져 있어서 꼬오오옥 확인하는게 좋습니다. 다만 관리비는 공용/전용 두 부분으로 나뉘어지는데, 낙찰받은 사람은 2년내에 발생한 공용부분의 관리비만 납부하면 됩니다.

 

 

4. 입찰 및 낙찰

물건을 탐색해보고, 맘에 드는 물건의 권리를 분석하고 현장조사까지 마쳤다면 이제 입찰을 진행해봅니다. 입찰은 법원에서 진행이 되고 반.드.시 현장에 참석해야 해요. 경매가 평일에만 열리기에 참여하기 어려운 직장들인의 경우엔 가족 혹은 입찰 대행업체의 대리인을 통해서 입찰하셔도 무방합니다.

 

법원에 도착하면 원하는 물건의 입찰표, 입찰 보증금을 제출해야 합니다. 특히나 입찰표 작성에 유의하셔야 하는데 입찰표에는 사건번호와 입찰자의 인정사항, 보증금액, 입찰금액 등을 적게 돼요. 사건번호와 인적사항 같은 경우 수정해도 상관 없지만 입찰금액은 수정, 정정하면 무효처리하기에 절대 고치면 안되는 항목이에요. 고쳐야 할 때는 법정앞에 비치된 입찰표를 2~3부 여유있게 가져와서 새로 작성해야 하죠.

 

입찰금액 작성을 할 때 무효처리보다 훨씬 무섭고 두려운 일이있는데, 입찰보증금을 법원에 떼이는, 그러니까 몰수당하는 일이에요. 입찰금액란을 보면 십단위로 칸을 만들어 뒀는데, 입찰금액을 작성실수로 한 칸을 앞으로 적게되는 경우 정말 큰 일납니다. 진짜 너무 큰 일이 나요. 예를 들어서 입찰가로 5억원을 작성한다는게 한 칸을 당겨 50억으로 쓰게 되면 그런 매수인이 절대 없을 것이기에 당연히 1등 최고가 매수인이 되어 낙찰받게 되는데, 낙찰가 5억 매물을 50억에 살수도 없고... 당연히 잔금을 납부하지 못하게 되고 보증금을 포기해야 되는 경우가 발생하기도 해요.

 

입찰을 실수하지 않고 안전하게 마무리하게 되면 입찰이 마감된 직후에 개찰이 되는데, 패찰 됐을 경우 보증금을 즉시 돌려받을 수 있게 됩니다.

 

 

5. 등기 및 명도

내가 행운의 낙찰의 주인공이 됐다면 다음으로 법원에서 매각 결정을 내리고, 이해관계인의 이의가 없다면 매각허가가 확정돼요. 추후에 잔금을 납부하고나서 소유권을 취득할 수 있게 됩니다. 이후에는 명도를 진행하시면 되는데, 명도라는 건 낙찰받은 물건에 거주하고 있는 소유자 혹은 임차인을 내보내는 과정이에요. 이 때 원활한 명도 진행을 위해서는 사전에 법원을 통해 '인도명령'을 신청해야 합니다. 인도명령이란 건 법원에서 집을 비우라고 명령하는건데, 명도를 위한 압박수단으로 자주 활용되곤 해요.