부동산은 비싸요, 대출을 해볼까요
부동산 거래는 한 두푼이 오가는 장사가 아니기에 때로 내가 갖고 있는 자금만으로는 구매하기 어려울 때가 있죠.
그럴 때 우리는 대출을 끼고 부동산을 구매하는데, 이 때 반드시 알아둬야 할 세가지가 있어요.
1. 부동산대출 대표선수 LTV
LTV는 loan to value ratio의 약어로 직역하자면 가치대비 대출비율이라 볼 수 있습니다. 쉽게 말해서 내가 구매하려는 주택의 가격에 대해서 은행이 얼마의 비율로 돈을 빌려줄 것인가를 나타내는 지표인거죠!
그러니까 LTV가 70%다 라고 한다면 내가 사려는 주택 가격의 70%까지 빌려준다는 뜻인데요,
예를들어 우리가 부자라서 22년 5월에 최고가가 갱신된 한남 더 힐을 산다고 해봅시다.
그러면 최고가 기준으로 110억이었으니까 LTV가 70%면 77억까지 대출을 땡길 수 있게 되는 거네요,
우리는 실투자금으로 30%인 33억만 있으면 전용면적 243.642㎡의 한남 더 힐을 손에 넣을 수 있습니다. 껄껄껄 스껄~
하지만 LTV는 고정값이 아니고 계속 변해요. 22년 7월 1일부로 생에최초주택구매자에 한해 LTV가 80%까지 확대됐죠!
그렇다는 건 생에 최초로 집을 사는 이들의 경우 88억이 대출로 땡겨지고 22억만 있으면 한남 더 힐이 내손에!!! 개꿀~
(이렇게 오늘도 망상병은 고쳐지지 않고)
그리고 또 LTV는 투자과열지구인지 아닌지에 대해서도, 또 사실 주택의 가격에 대해서도 달라지기에 내가 관심있는 지역과 매물이 어디까지 적용되는지 확인 해봐야해요. 원래는 15억 초과 건물에 대해서는 주택담보대출을 해주지 않기 때문이 한남더힐 앞에서 LTV는 무릎을 꿇습니다. ㅠ
2. LTV 껌딱지 DTI
DTI는 debt to income으로 직역하면 소득대비 부채가 되고, 우리는 이걸 '총부채상환비율'이라 칭해요. LTV는 담보자산인 주택의 가치에 비율을 정해 대출의 한도를 정해줬다면, DTI는 대출을 받는 미래의 채무자의 소득을 기준으로 대출의 규모를 정해요. 대출을 신청하러 은행에 가면 흔히 원천징수 영수증이라던가 소득증빙서류를 요청하는데, 그 이유가 바로 대출받으실 분의 소득을 확인해서 채무상환능력을 파악하기 위한거죠.
DTI를 계산하는 방법은 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 다른 대출의 연간 이자상환액, 이렇게 둘의 합을 연소득으로 나눈 뒤 100을 곱해서 구해요. 예를 들어서 매수하려는 지역의 DTI한도가 60%라고 한다면 연봉 5천을 기준으로 매년 빚을 갚는데 발생하는 돈이 5천만원의 60%인 3천만원을 초과하지 않는 내에서만 대출을 실행시켜준다는 뜻이 되는거죠.
DTI는 소득에 따른 한도를 설정해서 개인별로 상환할 수 있다고 판단하는 능력내에서만 대출을 이용할 수 있게 하려는 의도로 도입됐어요.
3. DTI 똑띠 DSR
DSR은 debt service ratio로 '총부채원리금상환비율'이라 칭해요. 그러니까 대출을 받으려 할 때 소득에 대비해서 내가 갖고 있는 모든 금융부채의 원리금상환에 발생하는 금액의 비율을 뜻해요. 언뜻 DTI와 굉장히 똑같아 보이지만, DTI는 주택담보대출만 원리금 기준으로 생각하고, 다른 대출은 이자에 대해서만 상환액을 계산했는데, DSR은 다른 대출도 원리금을 기준으로 계산하게 되니까 DTI보다 강한 규제라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어 아까처럼 연봉 5천을 기준으로 생각했을 때, DSR이 60%라면 모든 대출을 상환하는데 드는 원리금이 3천만원을 초과하지 않는 선에서만 대출이 실행되는 거에요. DSR이 적용된다면 마이너스통장이나 카드 리볼빙처럼 신용대출을 받았을 경우 한도가 크게 줄어들 수 있기에 주택을 매수하기 전에 반드시 확인해봐야해요.